7.3% पर ठहरा घर का बाज़ार

फ़्रेडी मैक के 22 अक्टूबर को प्रकाशित साप्ताहिक सर्वे के मुताबिक़ अमेरिका में 30 वर्षीय फ़िक्स्ड मॉर्गेज की औसत दर पिछले हफ़्ते 7.40 प्रतिशत से घटकर 7.32 प्रतिशत रह गई। अगस्त के आख़िर के बाद यह पहली साप्ताहिक गिरावट थी। एक साल पहले इसी क़र्ज़ की दर 6.19 प्रतिशत थी। सितंबर में, ताज़ा बढ़ोतरी से पहले, यह औसतन 6.86 प्रतिशत थी।

आठ आधार अंकों की गिरावट ज़्यादा फ़ैसले नहीं बदलेगी। उससे पहले आई बढ़ोतरी से जो नुक़सान हुआ, वह इस महीने प्रकाशित लगभग हर आवास आँकड़े में दिख रहा है, और उसे खंगालना उपयोगी है, क्योंकि ब्याज दरों की बढ़ोतरी का असर आम तौर पर सबसे पहले घर के बाज़ार पर पड़ता है।

एक अंक से ज़्यादा की क़ीमत

मध्यमान मौजूदा घर को लीजिए, जो सितंबर में नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स के मुताबिक़ $417,500 में बिका, जो एक साल पहले से 1.3 प्रतिशत ऊपर है। जो ख़रीदार 20 प्रतिशत डाउन पेमेंट देकर बाक़ी रक़म 30 साल के लिए पिछले हफ़्ते की 7.32 प्रतिशत दर पर उधार ले, वह मूलधन और ब्याज मिलाकर हर महीने लगभग $2,294 चुकाएगा। एक साल पहले, तब के $412,300 के मध्यमान दाम और 6.19 प्रतिशत की दर पर वही हिसाब लगाएँ तो लगभग $2,018 आता है। यानी उस घर के लिए, जिसकी क़ीमत मुश्किल से बढ़ी है, हर महीने $276 ज़्यादा, यानी लगभग 14 प्रतिशत की बढ़ोतरी। यह अतिरिक्त लागत लगभग पूरी तरह ब्याज की है।

उधार देने वाले यह तय करते हैं कि परिवार हर महीने कितना चुका सकता है, और उसी से उधार की सीमा बाँधते हैं। मासिक भुगतान में 14 प्रतिशत की बढ़ोतरी का मतलब है कि दाम न भी बदलें, तब भी सीमांत ख़रीदार बाहर हो जाते हैं। यह ऐसे समय हो रहा है जब महँगाई-समायोजित वेतन गिर रहा है: श्रम सांख्यिकी ब्यूरो के मुताबिक़ सितंबर में वास्तविक औसत प्रति घंटा कमाई एक साल पहले से 0.7 प्रतिशत कम थी।

अनुबंध रिकॉर्ड निचले स्तर पर

सबसे साफ़ संकेत 20 अक्टूबर को आया। NAR का पेंडिंग होम सेल्स इंडेक्स, जो उन अनुबंधों को गिनता है जो साइन हो चुके हैं पर अभी बंद नहीं हुए, सितंबर में 7.3 प्रतिशत गिरकर 66.0 पर आ गया, जो इस इंडेक्स के इतिहास का सबसे निचला स्तर है। पूर्वानुमानकर्ताओं ने लगभग आधे प्रतिशत की गिरावट की उम्मीद की थी। हर क्षेत्र में गिरावट आई, जिसमें पश्चिम 9.2 प्रतिशत और दक्षिण 8.2 प्रतिशत नीचे रहे। अनुबंध बंद होने से एक-दो महीने पहले आते हैं, इसलिए यह गिरावट इस पतझड़ में पूरी हुई बिक्री में दिखेगी।

पूरी हुई बिक्री पहले ही कमज़ोर है। सितंबर में मौजूदा घरों की बिक्री सालाना 3.99 मिलियन की दर पर रही, जो अगस्त से 1.5 प्रतिशत ज़्यादा है पर एक साल पहले से 2.2 प्रतिशत कम। NAR की मुख्य अर्थशास्त्री लॉरेंस यून ने कहा कि अगस्त और सितंबर “इस साल घर की बिक्री के लिए सबसे धीमे दो महीने” थे, और यह भी कि “हाल के हफ़्तों में मॉर्गेज दरों में और बढ़ोतरी का मतलब है कि कम ख़रीदार घर ख़रीदने योग्य हैं।”

बिल्डर पीछे हटे

नया निर्माण भी धीमा पड़ रहा है। जनगणना ब्यूरो के मुताबिक़ सितंबर में हाउसिंग स्टार्ट्स 5.2 प्रतिशत गिरकर 1.221 मिलियन की सालाना दर पर आ गए, जो अर्थशास्त्रियों के लगभग 1.305 मिलियन के अनुमान से कम है, और एक साल पहले से 7.4 प्रतिशत नीचे। भविष्य के निर्माण का संकेत देने वाले नए एकल-परिवार घरों के परमिट 4 प्रतिशत गिरे। ब्यूरो चेतावनी देता है कि मासिक स्टार्ट्स में बदलाव के साथ बड़े मार्जिन ऑफ़ एरर होते हैं, लेकिन दिशा बिक्री के आँकड़ों से मेल खाती है। बिल्डर ऐसे घर शुरू करने से हिचकते हैं जिन्हें आज की फ़ाइनेंसिंग लागत पर बेचने में दिक़्क़त होगी।

इसकी लागत निर्माण उद्योग से आगे भी जाती है। अमेरिका में वर्षों से घरों की कमी है। अभी कम स्टार्ट्स का मतलब है 2027 और 2028 में कम पूरे हुए घर, जो मॉर्गेज दरें आख़िरकार घटने के बाद भी दाम और किराए ऊँचे रखने की ओर ले जाएगा।

दाम अब किस ओर

अब तक दाम टिके हुए हैं। NAR का मध्यमान लगातार 39 महीनों से साल-दर-साल बढ़ रहा है। लेकिन संतुलन ख़रीदारों की ओर खिसक रहा है। इन्वेंटरी 1.60 मिलियन घरों तक पहुँची, जो नवंबर 2019 के बाद सबसे ऊँचा स्तर है, और बिक्री के 4.8 महीनों के बराबर है, जबकि एक साल पहले यह 4.5 महीने थी। एक औसत घर बाज़ार में 33 दिन रहा, जो अगस्त में 31 दिन था। श्री यून ने कहा कि विक्रेताओं को “स्थानीय बाज़ार की परिस्थितियों को लेकर यथार्थवादी होना होगा”, जिसका एस्टेट-एजेंट की भाषा में मतलब है दाम घटाना।

क्षेत्रीय तस्वीर बताती है कि यह बदलाव कहाँ से शुरू हो रहा है। पश्चिम में मध्यमान दाम साल-दर-साल 0.3 प्रतिशत गिरकर $613,600 रह गया, जबकि दक्षिण लगभग सपाट रहा। इन दोनों क्षेत्रों में बिक्री के अनुबंधों में भी सबसे तेज़ गिरावट थी। उत्तर-पूर्व में, जहाँ कम घर बिक्री पर हैं, दाम अब भी 4.7 प्रतिशत बढ़े।

बॉन्ड बाज़ार से जुड़ाव

मॉर्गेज दरें दस-वर्षीय ट्रेज़री यील्ड का पीछा करती हैं, जो ट्रेज़री के मुताबिक़ 21 अक्टूबर को 5.13 प्रतिशत पर बंद हुई, जो 5 अक्टूबर के 5.31 प्रतिशत से नीचे थी। पिछले हफ़्ते मॉर्गेज दरों में आई गिरावट उसी बॉन्ड रैली का असर थी। दोनों के बीच लगभग 2.2 प्रतिशत अंकों का अंतर उस अतिरिक्त रिटर्न को दिखाता है जो निवेशक मॉर्गेज क़र्ज़ रखने के लिए माँगते हैं, क्योंकि दरें गिरने पर घर-मालिक उसे जल्दी चुका सकते हैं।

यह गिरावट टिकेगी या नहीं, यह फ़ेडरल रिज़र्व पर निर्भर है, जिसकी आज से दो-दिवसीय बैठक शुरू हो रही है, और तेल पर भी। फ़ेड की अपनी मिनट्स दिखाती हैं कि ज़्यादातर अधिकारी साल के अंत तक एक और दर बढ़ोतरी की उम्मीद करते हैं। आवास के लिए ज़्यादा अहम सवाल यह है कि अर्थव्यवस्था धीमी होने के साथ लंबी अवधि की यील्ड गिरती रहती हैं या नहीं। अनुबंधों पर हस्ताक्षर में रिकॉर्ड गिरावट ऐसा सबूत है जो उस संभावना को बढ़ाता है, और यह तब आता है जब अगली बिक्री के बंद होने का मौक़ा पहले ही निकल चुका होता है।