ब्रिटेन में मॉर्गेज की तंगी लौट आई

यूके की कोर मुद्रास्फीति नीचे नहीं आ रही, इसलिए दो साल के गिल्ट की यील्ड पाँच प्रतिशत से ऊपर चली गई है, और मॉर्गेज दरें भी उसके पीछे-पीछे वैश्विक वित्तीय संकट के बाद के सबसे ऊँचे स्तर तक पहुँच गई हैं। ब्रिटिश कर्ज़दारों के लिए ब्याज का बिल लगभग न महसूस होने वाले बरस ख़त्म हो गए हैं। बैंक ऑफ़ इंग्लैंड की दर-बढ़ोतरी अर्थव्यवस्था तक मुख्यतः आवास के रास्ते पहुँच रही है, और यह चोट गहरी लग रही है।

कोर मुद्रास्फीति नीचे आने से इनकार कर रही है

इसकी शुरुआत अप्रैल की मुद्रास्फीति रिपोर्ट से हुई। हेडलाइन उपभोक्ता मूल्य मुद्रास्फीति घटकर 8.7 प्रतिशत हो गई, जो बाज़ार की उम्मीद से कम गिरावट थी, जबकि कोर मुद्रास्फीति बढ़कर 6.8 प्रतिशत हो गई, जो 1992 के बाद का उसका सबसे ऊँचा स्तर है। पिछले हफ़्ते जारी मज़दूरी आँकड़ों से पता चला कि नियमित वेतन महामारी की विकृतियों के बाहर शायद ही कभी इतनी रफ़्तार से बढ़ा हो। अब बाज़ार उम्मीद कर रहे हैं कि बैंक रेट, जो बारह लगातार बढ़ोतरी के बाद पहले ही 4.5 प्रतिशत है, 5 प्रतिशत से काफ़ी ऊपर जाएगी, और दो साल की यील्ड पिछले सितंबर के मिनी-बजट के बाद बने शिखर से भी ऊपर चढ़ गई है। मई की मुद्रास्फीति का आँकड़ा कल आएगा, और मौद्रिक नीति समिति गुरुवार को अपना फ़ैसला सुनाएगी।

ब्रिटेन की मुद्रास्फीति दर G7 देशों में सबसे ऊँची दरों में है, और इसके कारण ऊर्जा से आगे जाते हैं। महामारी के बाद कामगारों की कमी से जूझते श्रम बाज़ार ने सेवाओं में मज़दूरी बढ़ाई है, और सेवा कंपनियाँ मज़दूरी का बोझ ग्राहकों पर डाल देती हैं। यह वह मुद्रास्फीति है जो अपने आप को ही खिलाती है, और यही बताता है कि बाज़ार ने क्यों मान लिया है कि बैंक का अभी काम बाक़ी है।

उधारदाता फ़िक्स्ड-रेट मॉर्गेज की क़ीमत स्वैप दरों से तय करते हैं, जो गिल्ट यील्ड के साथ चलती हैं, इसलिए यह दोबारा मूल्य निर्धारण कुछ ही दिनों में कर्ज़दारों तक पहुँच गया। बैंकों ने उत्पाद वापस लिए और ऊँची दरों पर फिर से लॉन्च किए, और कभी-कभी ब्रोकरों को केवल कुछ घंटों का नोटिस दिया। मॉर्गेज की पेशकश आम तौर पर छह महीने चलती है, यानी परिवार अभी जो दरें बाँध रहे हैं, वही अगले कुछ सालों तक उनकी किस्तें तय करेंगी।

दो साल के लिए फ़िक्स्ड, फिर क्या

अमेरिका में तीस साल के फ़िक्स्ड कर्ज़ मौजूदा कर्ज़दारों को सख़्त नीति से बचाते हैं। ब्रिटेन दो और पाँच साल के फ़िक्स पर निर्भर है। लाखों परिवार इन सौदों के अंत पर पहुँच रहे हैं और उनकी मासिक ब्याज किस्त दोगुनी या तिगुनी होते देखेंगे। उधारदाता को दिया गया हर अतिरिक्त पाउंड सीधे डिस्पोज़ेबल आय से निकलता है, और यह ऐसे उपभोग कर की तरह काम करता है जिससे कोई बच नहीं सकता।

गणित सीधा है। 2021 में सबसे सस्ते दो साल के फ़िक्स 2 प्रतिशत से काफ़ी कम पर मिलते थे। £200,000 के कर्ज़ वाले कर्ज़दार के लिए 2 प्रतिशत से 6 प्रतिशत की दर पर जाने का मतलब है कि सालाना ब्याज बिल £4,000 से बढ़कर £12,000 हो जाता है, मूलधन चुकाने से पहले ही। 2018 में लिए गए पाँच साल के फ़िक्स भी ख़त्म हो रहे हैं, और उन कर्ज़दारों के सामने बढ़ोतरी छोटी है पर फिर भी दर्दनाक है। बैंक का असर धीरे-धीरे दिखता है, क्योंकि झटका हर फ़िक्स-समूह के खत्म होने के साथ लहरों में आता है।

उस उछाल का सामना करने वाले कर्ज़दारों के पास अच्छे विकल्प कम हैं। कुछ लोग कर्ज़ की अवधि बढ़ा देंगे, जिससे मासिक किस्त घटती है पर ज़्यादा समय तक ब्याज देना पड़ता है। कुछ कुछ समय के लिए केवल-ब्याज वाली शर्तों पर जाएँगे, या अपने उधारदाता की मानक वेरिएबल दर पर खिसक जाएँगे, जो आम तौर पर और भी ऊँची होती है। हर विकल्प परिवार की किस्तें समय पर बनाए रखता है, पर खर्च के लिए कम छोड़ता है, इसलिए नुक़सान बकाया भुगतान में दिखने से पहले दुकानों में दिखने लगता है।

कौन चुकाता है और कौन कमाता है

यह तंगी बराबर नहीं है। इंग्लैंड में जिन लोगों पर कोई मॉर्गेज नहीं है, वे मॉर्गेज वाले परिवारों से ज़्यादा हैं, और उन्हें अपनी बचत पर ऊँची दरों से फ़ायदा होता है, जैसे आम तौर पर बड़ी उम्र के बचतकर्ताओं को होता है। बाय-टू-लेट कर्ज़ रीफ़ाइनेंस करने वाले मकान-मालिक लागत का कुछ हिस्सा किराए के ज़रिए आगे डालेंगे या बेच देंगे, इसलिए किराएदार इसे देर से महसूस करते हैं। सबसे भारी बोझ उन युवा परिवारों पर पड़ता है जिन्होंने हाल में ऊँची क़ीमतों पर और अपनी आय के मुक़ाबले बड़े कर्ज़ों से घर ख़रीदे। बैंक अभी जमा पर चौड़े मार्जिन कमा रहे हैं, पर बेरोज़गारी बढ़ी तो उन्हें बकाया भी ज़्यादा झेलना पड़ेगा।

किराएदार पहले से ही भुगतान कर रहे हैं। निजी किराए आधिकारिक श्रृंखला में सबसे तेज़ रफ़्तार से बढ़ रहे हैं, क्योंकि महँगे वित्त का सामना करते मकान-मालिक बाज़ार छोड़ रहे हैं या शुल्क बढ़ा रहे हैं, और मांग उन ख़रीदारों से बढ़ रही है जो अब मॉर्गेज नहीं ले सकते। किराएदारों के लिए बैंक की सख़्ती इसलिए दो बार आती है: एक बार किराए के रास्ते, और दूसरी बार उस डिपॉज़िट की बढ़ी लागत से, जिसे वे बचाने की कोशिश कर रहे हैं।

1990 से सबक़

ब्रिटेन पहले भी यहाँ बड़े पैमाने पर पहुँच चुका है। जब 1989-90 में बैंक रेट 15 प्रतिशत तक पहुँची, तो ज़्यादातर मॉर्गेज वेरिएबल दरों पर थे, और 1990 के दशक की शुरुआत में मकानों की क़ीमतें गिरने के साथ क़ब्ज़े वापस लेने की घटनाएँ बढ़ गईं। इस बार कम घबराहट के कारण हैं। 2014 से उधारदाताओं को यह जाँचना ज़रूरी है कि कर्ज़दार ऊँची दरें झेल सकते हैं या नहीं, बेरोज़गारी कम बनी हुई है, और कई परिवारों ने महामारी के दौरान बचत जुटाई थी। ये सुरक्षा कवच ज़बरदस्ती की बिक्री का जोखिम घटाते हैं। पर ये पैसे को दुकानों के बजाय बैंक में जाने से नहीं रोकते, और बैंक के मासिक उधार आँकड़े और खुदरा विक्रेताओं की बिक्री बताएँगे कि यह बदलाव कितनी तेज़ी से हो रहा है।

मकानों की क़ीमतें दूसरा रास्ता हैं। मुख्य उधारदाताओं के सूचकांक दिखाते हैं कि क़ीमतें सालाना आधार पर पहले से गिर रही हैं, और ऊँचे मॉर्गेज दरें नए ख़रीदारों की उधार क्षमता घटाती हैं, जिससे विक्रेता जो माँग सकते हैं उस पर सीमा लग जाती है। गिरती क़ीमतें उन मालिकों को नुक़सान नहीं पहुँचातीं जो जहाँ हैं वहीं रहते हैं, पर वे उस इक्विटी को खोखला करती हैं जिसके सहारे कर्ज़दार अच्छी शर्तों पर दोबारा मॉर्गेज ले सकते हैं, और वे उस खर्च को भी हतोत्साहित करती हैं जो आम तौर पर बिक्री के बाद होता है, जैसे घर बदलने, फ़र्नीचर और मरम्मत पर।

ब्रिटेन जिस तरह अपने घरों की फ़ंडिंग करता है, उसके चलते दर की हर बढ़ोतरी कुछ ही महीनों में परिवारों से नकदी खींच लेती है। उपभोक्ता ख़र्च बैंक के कोर मुद्रास्फीति घटते देखने से बहुत पहले कमज़ोर होगा, और साल के अंत तक बैंक को शायद पता चलेगा कि वह ऐसी सुस्ती में सख़्ती कर चुका है, जो उसे अपने ही आँकड़ों में नज़र नहीं आई।