कंट्री गार्डन और चीन के संपत्ति मॉडल का अंत

कंट्री गार्डन अपने अंतरराष्ट्रीय बॉन्ड पर 22.5 मिलियन डॉलर के कूपन भुगतान से चूक गई, और चीन के निजी संपत्ति मॉडल का आख़िरी स्तंभ भी दरक गया। यह कंपनी कभी देश की सबसे बड़ी और सबसे सम्मानित निजी डेवलपर थी। यह एवरग्रांडे जैसी सट्टेबाज़ कंपनी नहीं थी। यह एक रूढ़िवादी, फैला हुआ निर्माता था, जिसका काम मुख्य रूप से छोटे शहरों में था। उसके नक़दी संकट का मतलब है कि प्रीसेल्स वाला मॉडल ख़त्म हो चुका है।

तीन साल की घिसावट

समस्या की शुरुआत नीति से हुई। अगस्त 2020 में नियामकों ने तथाकथित तीन रेड लाइन्स लगाईं, यानी लीवरेज और तरलता की ऐसी सीमाएँ, जिन्होंने उन्हें तोड़ने वाले डेवलपरों की नई उधारी बंद कर दी। मक़सद बुलबुले को धीरे-धीरे पिचकाना था। लेकिन इसके बजाय एवरग्रांडे के पास नक़दी ख़त्म हो गई और 2021 के अंत में वह अपने डॉलर बॉन्ड पर चूक गई, और कई दूसरे निजी डेवलपर भी उसी राह पर चले। पिछली गर्मियों तक दर्जनों शहरों में घर ख़रीदार उन फ़्लैटों की किस्तें देने से इनकार कर रहे थे, जिन पर बिल्डरों ने काम रोक दिया था।

कंट्री गार्डन ज़्यादातर से ज़्यादा टिकी रही, क्योंकि उसका बैलेंस शीट बेहतर था और उसके प्रोजेक्ट निचले स्तर के शहरों में थे, जहाँ सट्टेबाज़ी का झाग कम था। वह उन चंद निजी डेवलपरों में थी जिन्हें नियामक सहारा देने को तैयार दिखते थे। 6 अगस्त को देय कूपन से चूक दिखाती है कि बचे हुए डेवलपर भी उसी ईंधन पर चल रहे थे, जिस पर डूबने वाले चल रहे थे।

जब प्रीसेल्स बिकना बंद हो जाए

दो दशकों तक चीनी डेवलपर छाया बैंकों की तरह काम करते रहे, और ईंट रखे जाने से पहले घर ख़रीदारों से जमा किए गए पैसे से अपनी फ़ंडिंग करते रहे। यह तभी चलता है जब ख़रीदार भरोसा करें कि उनका फ़्लैट पूरा होगा। भरोसा टूटते ही बिक्री ढह जाती है, और उसके साथ वह नक़दी भी, जिससे प्रोजेक्ट पूरे होते और कर्ज़ चुकाए जाते। नियामकीय नरमी ऐसे कारोबार को ज़िंदा नहीं कर सकती, जिसके फ़ंडिंग के स्रोत ही ख़त्म हो गए हों।

यह व्यवस्था ख़ुद ही गिरावट को बढ़ाती है, इसका तंत्र समझना मुश्किल नहीं। ख़रीदार ने कुछ साल पहले, निर्माण पूरा होने से बहुत पहले, डाउन पेमेंट और अक्सर पूरी क़ीमत दी थी, जो अक्सर होम लोन से आई थी। डेवलपर उस पैसे से ज़मीन ख़रीदता था और अगला प्रोजेक्ट शुरू करता था, यानी हर साल की बिक्री पिछले साल के निर्माण की फ़ंडिंग करती थी। जब स्थानीय सरकारों ने संकट के जवाब में प्रीसेल्स की नक़दी को किसी ख़ास प्रोजेक्ट से बंधे एस्क्रो खातों में रखने का नियम बनाया, तो डेवलपर साइटों के बीच पैसा खिसकाने की क्षमता खो बैठे। नक़दी वहीं फँस गई जहाँ उसकी ज़रूरत नहीं थी, और वहाँ से ग़ायब हो गई जहाँ उसकी ज़रूरत थी।

नुक़सान कहाँ गिरता है

विदेशी बॉन्डधारक कतार में सबसे पीछे खड़े हैं। उनके दावे केमैन आइलैंड्स या हांगकांग की होल्डिंग कंपनी पर हैं, जबकि संपत्तियाँ घरेलू सहायक कंपनियों में पड़ी हैं, जिनकी पहली देनदारियाँ घर ख़रीदारों, आपूर्तिकर्ताओं और घरेलू ऋणदाताओं की ओर हैं। एवरग्रांडे के क़र्ज़दाता लगभग दो साल से पुनर्गठन सौदे का इंतज़ार कर रहे हैं, और इसी प्रक्रिया के तहत 17 अगस्त को कंपनी ने अमेरिकी दिवालियापन संहिता के चैप्टर 15 के तहत संरक्षण के लिए आवेदन किया। ऐसे मामलों में वसूली आम तौर पर कम रही है।

चीन के अंदर नुक़सान और दूर तक फैलता है। निर्माण कंपनियों और सामग्री आपूर्तिकर्ताओं को भारी रक़म बकाया है, अक्सर वाणिज्यिक बिलों के रूप में, जिन्हें डेवलपर भुना नहीं सकते। स्थानीय सरकारें, जो अपनी आय का बड़ा हिस्सा ज़मीन की बिक्री से लेती थीं, देख रही हैं कि डेवलपरों के बोली लगाना बंद करने से वह आय सिकुड़ रही है। दबाव छाया बैंकिंग व्यवस्था तक भी पहुँचा है: संपत्ति प्रोजेक्टों को कर्ज़ देने वाली ट्रस्ट कंपनियाँ दबाव में हैं, और झोंगझी समूह की हिस्सा ज़ोंगरोंग इंटरनेशनल ट्रस्ट इस महीने निवेश उत्पादों पर भुगतान में चूक गई।

विजेता भी सापेक्ष हैं। चाइना ओवरसीज़ लैंड और पॉली डेवलपमेंट्स जैसे सरकारी स्वामित्व वाले डेवलपरों ने बाज़ार हिस्सेदारी बढ़ाई है, क्योंकि ख़रीदार मानते हैं कि सरकार-समर्थित निर्माता उनका फ़्लैट पूरा करेगा। यही भरोसा निजी मॉडल ने खो दिया है, और उसे किसी कूपन भुगतान से वापस नहीं ख़रीदा जा सकता।

जापानी मिसाल

1990 के बाद का जापान सबसे नज़दीकी समानांतर है, हालाँकि ठीक-ठीक वैसा नहीं। बुलबुला फूटने के बाद वहाँ ज़मीन और संपत्ति के दाम एक दशक से ज़्यादा तक गिरते रहे, और बैंक नुक़सान स्वीकार करने के बजाय दिवालिया कर्ज़दारों को उधार देते रहे। नतीजा कमज़ोर विकास और गिरते दामों का लंबा दौर था, जिसमें समस्या संभाली गई पर कभी हल नहीं हुई। चीन के बैंक डेवलपर के कर्ज़ में जापान के बैंकों जितने सीधे उलझे नहीं हैं, लेकिन घरेलू परिवारों की संपत्ति का ज़्यादा हिस्सा मकानों में है, जिससे उपभोग पर बोझ और बड़ा हो जाता है।

जापान का सबक़ यह है कि नरमी समय ख़रीदती है, लेकिन उत्पादकता की क़ीमत पर। डेवलपरों को प्रोजेक्ट पूरे करने के लिए ज़िंदा रखना घर ख़रीदारों की रक्षा करता है, लेकिन इससे पूँजी ऐसी कंपनियों में फँसी रहती है जिनका कोई व्यवहार्य भविष्य नहीं। वही दाम और ऋण स्थितियाँ जो किसी ज़ॉम्बी डेवलपर को बचाए रखती हैं, उस क्षेत्र में नए निवेश को भी हतोत्साहित करती हैं।

बचाव का तर्क

सबसे मज़बूत प्रतिवाद यह है कि बीजिंग के पास क्षेत्र को स्थिर करने के साधन और इरादे दोनों हैं। जुलाई में पोलितब्यूरो ने कहा कि संपत्ति नीति में बदलाव किया जाएगा, जिसे बाज़ार ने नरमी के संकेत के रूप में लिया। पिछले साल शुरू किए गए विशेष ऋण कार्यक्रमों का मक़सद रुके हुए प्रोजेक्टों के पूरा होने की गारंटी देना था, और बड़े शहरों में घर ख़रीदने की पाबंदियाँ जल्दी ढीली की जा सकती हैं। अगर ख़रीदारों को विश्वास हो जाए कि सरकार फ़्लैट पूरे करवाएगी, तो प्रीसेल्स निजी डेवलपरों पर भरोसा किए बिना भी उबर सकती हैं।

यह तर्क पुनर्जीवन से ज़्यादा नियंत्रित सिकुड़न के पक्ष में है। प्रोजेक्ट पूरे होने की गारंटी ख़रीदार का जोखिम तो हटा देती है, लेकिन डेवलपरों का मार्जिन या नई ज़मीन ख़रीदने की क्षमता वापस नहीं लाती। दाम अब भी गिर रहे हैं, इसलिए जो ख़रीदार रुक सकते हैं, उनके पास रुकने का हर कारण है। जनसांख्यिकी भी निराशा बढ़ाती है: आबादी पिछले साल छह दशकों में पहली बार घटी, और शहरीकरण धीमा पड़ रहा है।

आगे क्या होगा

कंट्री गार्डन के पास कूपन की चूक को औपचारिक चूक बनने से पहले 30 दिन की मोहलत है, जिससे अगली समय-सीमा सितंबर की शुरुआत में आती है। उसने घरेलू बॉन्ड पर भुगतान टालने के लिए घरेलू क़र्ज़दाताओं से भी आग्रह किया है और अपने कई घरेलू बॉन्ड का ट्रेडिंग निलंबित कर दी है। सबसे बड़े डेवलपरों के मासिक बिक्री आँकड़े, और सबसे बड़े शहरों में मौजूदा होम लोन की दरें घटाने या ख़रीद की सीमाएँ ढीली करने के किसी भी फ़ैसले से पता चलेगा कि माँग का कोई तल है या नहीं।

कंट्री गार्डन की चूक उस निजी डेवलपर के युग को समाप्त करती है, जिसने बीस साल तक चीनी विकास को चलाया। बीजिंग क़र्ज़दाताओं के लिए हिसाब को टाल सकता है, लेकिन पुराना मॉडल वापस नहीं ला सकता। सबसे संभावित रास्ता अगले एक-दो साल में एक धीमा पुनर्गठन है, जिसमें विदेशी बॉन्डधारक भारी नुक़सान उठाएँगे, सरकारी स्वामित्व वाले निर्माता बचे हुए बाज़ार को समेटेंगे, और स्थानीय सरकारें उस ज़मीन-बिक्री आय की जगह नया राजस्व खोजेंगी जो अब लौटने वाली नहीं।