किराए पहले से गिर रहे हैं। सरकारी आँकड़ों को पता नहीं चला

अमेरिकी उपभोक्ता मूल्य रिपोर्ट में आवास सूचकांक अक्टूबर में 0.8 प्रतिशत बढ़ा, जो तीन दशकों से ज़्यादा में उसकी सबसे तीखी मासिक बढ़त है, और अमेरिकी आर्थिक आँकड़ों की कोई एक पंक्ति इससे ज़्यादा भ्रम नहीं फैला रही। अगर केवल सरकारी रिलीज़ पढ़ें, तो किराये का बाज़ार किसी उन्माद की ओर बढ़ता दिखता है। प्रॉपर्टी ऑपरेटर, रियल एस्टेट टेक्नोलॉजी फ़र्में और संस्थागत मकान-मालिक इसे एक बेतुकी ऐतिहासिक कलाकृति मानते हैं। उस बाज़ार में, जहाँ लीज़ असल में साइन होती हैं, किराए पहले ही गिरने लगे हैं।

सरकारी आँकड़ों और बाज़ार के दामों के बीच का अंतर उस तरीक़े से आता है जिससे श्रम विभाग अपना सर्वेक्षण इकट्ठा करता है। आधिकारिक आवास माप नए लेन-दें नहीं ट्रैक करता। वह पूरे मौजूदा आवास भंडार में दिया गया औसत किराया ट्रैक करता है, जिसमें छह, बारह या अठारह महीने पहले साइन हुई लीज़ भी शामिल हैं। मॉर्गेज दरें सात प्रतिशत पर हैं और आवास बाज़ार जमा हुआ है, ऐसे में उस श्रृंखला पर भरोसा करने का मतलब है कि नीति-निर्माता अर्थव्यवस्था को रियर-व्यू मिरर से चला रहे हैं।

सर्वेक्षण कैसे बना है

तरीक़े का ब्योरा देरी समझाता है। विभाग किराए के घरों के अपने नमूने को छह पैनलों में बाँटता है और हर घर का दाम केवल हर छह महीने में एक बार लेता है, फिर छह महीने के बदलाव को मासिक आँकड़े में बदलता है। वसंत में तय हुई किराए की बढ़ोतरी शायद शरद ऋतु तक दर्ज न हो, और उसके बाद भी महीनों तक सूचकांक में जुड़ती रहती है।

आवास सूचकांक का ज़्यादातर हिस्सा सामान्य अर्थ में किराया है ही नहीं। सबसे बड़ा घटक, ओनर्स इक्विवैलेंट रेंट, यह अनुमान लगाता है कि घर-मालिक अपने ही घर को किराए पर लेने के लिए कितना देते, और यह उसी किराये के नमूने से इम्प्यूट किया जाता है। घरों के दाम इसमें सीधे नहीं आते। इसलिए गर्मियों से घरों के दामों में आई गिरावट का मापी गई महँगाई पर कोई यांत्रिक असर नहीं होता, और किराए का अंतराल कोर सूचकांक की सबसे बड़ी अकेली मद तक सीधे पहुँच जाता है।

निजी सूचकांक पहले पहुँचे

Zillow, Apartment List और दूसरे डेटा एग्रीगेटरों जैसे निजी उच्च-आवृत्ति किराया सूचकांक स्पॉट लेन-देन ट्रैक करते हैं, यानी वे किराए जिन पर खाली फ़्लैट नए किरायेदारों को दिए जाते हैं। ये सूचकांक 2021 के आख़िर और 2022 की शुरुआत में चरम पर थे, जब सालाना किराया वृद्धि एक असंभव सत्रह प्रतिशत तक पहुँच गई थी। 2022 के वसंत से दिशा पलट चुकी है। स्पॉट किराया वृद्धि रिकॉर्ड रफ़्तार से धीमी हुई है, और पिछले दो महीनों में बड़े शहरों में मासिक आँकड़े नकारात्मक हो गए हैं।

अकादमिक और इकोनोमेट्रिक काम बताता है कि स्पॉट लीज़ सूचकांक आधिकारिक CPI आवास सूचकांक से लगभग बारह महीने आगे चलते हैं। कारण सीधा अंकगणित है। किसी भी महीने में केवल लगभग आठ प्रतिशत किरायेदार नई लीज़ साइन करते हैं, और बाक़ी बानवे प्रतिशत मौजूदा सालाना अनुबंधों के तहत भुगतान करते रहते हैं। बाज़ार के किरायों में बदलाव को सर्वेक्षित आवास भंडार में पूरा एक साल लगता है। सरकारी तालिकाओं में अब दिख रही आवास महँगाई 2021 की शरद ऋतु के आवास उछाल को दर्शाती है, और 2022 के आख़िर की ठंडक अभी दिखी नहीं है।

आपूर्ति स्पॉट किरायों पर दबाव बढ़ा रही है। उछाल के दौरान ज़मीन तोड़ने वाले डेवलपरों ने देश को 1970 के दशक के बाद निर्माणाधीन अपार्टमेंटों की सबसे बड़ी पाइपलाइन दी है, और वे इकाइयाँ आने वाले साल में पूरी होंगी, मांग के साथ चाहे जो हो। नई आपूर्ति सीधे उन किरायेदारों के लिए होड़ करती है जिनकी लीज़ निजी सूचकांकों को तय करती है, जो किसी भी उछाल से पहले स्पॉट किरायों में और नरमी का तर्क देती है।

एक फ़ेड जो ज़रूरत से ज़्यादा सख़्त हो जाता है

आवास हेडलाइन उपभोक्ता मूल्य सूचकांक का चौंतीस प्रतिशत और कोर CPI का चालीस प्रतिशत से ज़्यादा है, इसलिए यह अंतराल मौद्रिक नीति के लिए गंभीर ख़तरा है। अगर फ़ेडरल ओपन मार्केट कमेटी दरें बढ़ाना रोकने से पहले आधिकारिक आवास माप के धीमे होने का इंतज़ार करती है, तो वह लगभग निश्चित रूप से ज़रूरत से ज़्यादा सख़्त हो जाएगी। जब तक पीछे चलने वाले सरकारी सर्वेक्षण 2023 के आख़िर में आवास लागत का सपाट या गिरता होना दिखाएँगे, फ़ेड ने उधारी लागत को ज़रूरत से एक साल ज़्यादा प्रतिबंधात्मक क्षेत्र में रखा होगा।

कॉरपोरेट ट्रेज़रर और बॉन्ड निवेशकों के लिए यह अंतराल वास्तविक ब्याज दरों को भी विकृत करता है। आधिकारिक आवास आँकड़े की जगह मौजूदा स्पॉट किराए रखें, तो अंतर्निहित कोर महँगाई पहले ही दो से तीन प्रतिशत के बीच चल रही है, न कि प्रकाशित छह प्रतिशत। उस आधार पर 4 प्रतिशत की नॉमिनल ब्याज दरें व्यावसायिक अर्थव्यवस्था में वास्तविक दरों को पहले ही प्रतिबंधात्मक क्षेत्र में धकेल चुकी हैं।

फ़ेड के अधिकारी इस अंतराल के बारे में जानते हैं और सार्वजनिक रूप से कह चुके हैं। उनका बचाव यह है कि निजी सूचकांक नए हैं, बाज़ार के एक संकरे हिस्से को कवर करते हैं और पूरे चक्र से होकर परखे नहीं गए, इसलिए समिति केवल उनके आधार पर नीति तय नहीं कर सकती। एक महीने के आँकड़े के लिए यह सावधानी उचित है। आधे साल तक हर निजी सूचकांक एक ही दिशा दिखाए, तो इसे सही ठहराना कठिन होता है।

मौसमी आपत्ति

इस तर्क की सबसे मज़बूत चुनौती कैलेंडर है। नई लीज़ के किराए आम तौर पर शरद ऋतु और सर्दियों में नरम होते हैं, जब कम परिवार घर बदलते हैं, और वसंत में फिर उठते हैं। निजी सूचकांकों की हाल की कुछ कमज़ोरी मौसमी है, और एक मज़बूत वसंत लीज़िंग सीज़न उसे पलट सकता है। माँग को सहारा भी है: मॉर्गेज दरें सात प्रतिशत के आसपास होने से कई संभावित ख़रीदार किराए के घरों में ज़्यादा समय तक टिक रहे हैं।

ये बिंदु इस पर धैर्य की माँग करते हैं कि स्पॉट किराए कितने गिरेंगे, इस पर नहीं कि आधिकारिक सूचकांक किस दिशा में जाएगा। अगर नई लीज़ के किराए केवल समतल भी होते हैं, तो सर्वेक्षण का अंकगणित सुनिश्चित करता है कि पिछले साल की बड़ी बढ़ोतरियाँ नमूने से बाहर निकलने के साथ आधिकारिक आवास महँगाई 2023 भर धीमी होगी। आने वाली हर उपभोक्ता मूल्य रिपोर्ट के मासिक आवास आँकड़े, निजी सूचकांकों से तुलना करके, दिखाएँगे कि अंतर कितनी तेज़ी से पटता है।

जिस सांख्यिकीय अंतराल के बारे में उसे पता है, उसके लिए समायोजन न करके, फ़ेडरल रिज़र्व अर्थव्यवस्था को ऐसे संकुचन की ओर धकेल रहा है जिसकी किसी को ज़रूरत नहीं थी। फ़ेड उस आवास महँगाई के ख़िलाफ़ सख़्ती कर रहा है जो नई लीज़ों से पहले ही जा चुकी है, और वह अगले साल जो सुस्ती लाएगा, वह शायद ज़रूरत से गहरी होगी। बारह महीने के किराए के अंतराल को समझने वाले निवेशकों को, जैसे ही सरकारी कैलेंडर बाज़ार से मेल खाएगा, हेडलाइन महँगाई के आँकड़ों में अचानक गिरावट की उम्मीद करनी चाहिए, शायद वसंत से, और उम्मीद करनी चाहिए कि फ़ेड उस गिरावट का श्रेय ले, जिसे लाने में उसने बहुत कम योगदान दिया।