WeWork का पतन: लीज़ कैसे क़र्ज़ बन गए

WeWork ने Chapter 11 दिवालियापन के लिए आवेदन किया है, जिससे वेंचर पूँजी द्वारा पैदा किए गए सबसे अतिरंजित मूल्यांकन बुलबुलों में से एक का अंत हो गया। SoftBank के Vision Fund ने एक समय इस फ़्लेक्सिबल ऑफ़िस प्रदाता का मूल्यांकन 47 अरब डॉलर आँका था। यह अदालती पुनर्गठन में अरबों डॉलर के क़र्ज़ और, इससे भी ज़रूरी, 13 अरब डॉलर की भविष्य की लीज़ देनदारियों के साथ गई। इसका इतिहास बैलेंस शीट पर बेमेल परिपक्वताओं का पाठ्यपुस्तकीय उदाहरण है।

यूनिकॉर्न से अदालती फ़ाइलिंग तक

गिरावट में चार साल लगे। WeWork का 2019 में शेयर सूचीबद्ध करने का प्रयास विफल हुआ, जब उसके प्रॉस्पेक्टस ने भारी घाटे और असामान्य शासन को उजागर किया, और उसके संस्थापक Adam Neumann को उसी सितंबर मुख्य कार्यकारी पद से हटाया गया। उसके सबसे बड़े समर्थक SoftBank ने नई पूँजी से कंपनी को उबारा। वह आख़िरकार अक्टूबर 2021 में एक स्पेशल-पर्पज़ एक्विज़िशन कंपनी के साथ विलय करके शेयर बाज़ार में पहुँची, निजी शिखर से कहीं नीचे के मूल्यांकन पर। उसके बाद शेयर लगभग लगातार फिसलते रहे। इस साल अगस्त में कंपनी ने चेतावनी दी कि गोइंग कंसर्न के रूप में उसकी क्षमता पर गंभीर संदेह है, और अक्टूबर में उसने अपने बॉन्डों पर ब्याज भुगतान छोड़ दिए।

लीज़ जो क़र्ज़ की तरह बर्ताव करते थे

WeWork की मूल खामी सरल थी। वह लंबे समय के लिए उधार लेती थी और छोटे समय के लिए उधार देती थी। उसने व्यावसायिक मकान मालिकों के साथ लंबी, न रद्द होने वाली लीज़ पर हस्ताक्षर किए और फ़्रीलांसरों और टेक स्टार्ट-अप को लचीली, माहवार शर्तों पर डेस्क सबलीज़ पर दीं। जब रिमोट वर्क सामान्य हुआ और फ़ंडिंग सूखी, तो उसका अल्पकालिक राजस्व ढह गया, जबकि उसके लंबे समय के लीज़ बिल ठीक वहीं रहे। दिवालियापन WeWork को सबसे महँगी लीज़ छोड़ने देता है, और मकान मालिकों को अरबों डॉलर तक का नुक़सान उठाना होगा।

लेखाकार पहले ही पहचान चुके थे कि व्यवसाय मॉडल क्या बताता है। 2019 से अमेरिकी नियमों के तहत सार्वजनिक कंपनियों को अधिकांश ऑपरेटिंग लीज़ को बैलेंस शीट पर देनदारियों के रूप में दिखाना होता है, साथ में संपत्ति के उपयोग के अधिकार को परिसंपत्ति के रूप में। WeWork जैसी कंपनी के लिए, जिसकी मुख्य बाध्यताएँ बॉन्ड के बजाय किराया थीं, उस बदलाव ने निवेशकों को वह दिखाया जो लेनदार पहले से जानते थे: लीज़ ही क़र्ज़ थे। पंद्रह साल तक किराया चुकाने की निश्चित बाध्यता आर्थिक रूप से पंद्रह साल के ऋण जैसी ही है।

Chapter 11 मकान मालिकों के साथ क्या करता है

दिवालियापन संहिता WeWork को एक शक्तिशाली औज़ार देती है। Chapter 11 के तहत देनदार अवधि-शेष लीज़ को अस्वीकार कर सकता है, जगह मकान मालिक को लौटा सकता है और किराया चुकाना बंद कर सकता है। फिर खोए भविष्य के किराए का मकान मालिक का दावा सीमित होता है: वह एक साल के किराए या शेष किराए के 15 प्रतिशत, जो भी अधिक हो, तक सीमित होता है, अधिकतम तीन साल के बराबर तक। वह दावा अन्य असुरक्षित लेनदारों के साथ रैंक करता है, जिन्हें आम तौर पर जो बकाया है उसका केवल एक हिस्सा मिलता है।

यह सीमा लंबी लीज़ को दिवालिया किरायेदार के लिए एक छोटा विकल्प बना देती है। दस साल का किराया बकाया रखने वाला मकान मालिक एक ऐसा दावा पा सकता है जो कहीं कम मूल्य का हो, भारी छूट पर चुकाया गया। WeWork ने दर्जनों स्थानों पर लीज़ अस्वीकार करने के लिए अदालत से आग्रह किया है और दूसरों पर कटौती पर बातचीत कर रही है, अस्वीकृति की धमकी का इस्तेमाल करके मकान मालिकों को कम किराए मानने पर मजबूर करते हुए। जो मकान मालिक सहमत होते हैं, उनके पास एक भुगतान करने वाला किरायेदार बचता है; जो इनकार करते हैं, उन्हें ख़ाली मंज़िल और एक असुरक्षित दावा मिलता है।

और कौन भुगतता है

ऑफ़िस मालिकों के लिए समय ख़राब है। अमेरिकी ऑफ़िस बाज़ारों में ख़ाली दर रिकॉर्ड ऊँचाई पर या उसके क़रीब है, क्योंकि कंपनियाँ हाइब्रिड काम के लिए अपना स्थान सिकोड़ रही हैं, और ऊँची ब्याज दरों ने व्यावसायिक संपत्ति का मूल्य घटाया है और उसका रीफ़ाइनेंसिंग कठिन बनाया है। जो मकान मालिक जगह भरने के लिए WeWork पर निर्भर थे, उनके लिए उसकी जगह लेना मुश्किल होगा, और उनमें से कुछ के बंधक WeWork के किराए पर लिखे गए थे। Commercial mortgage-backed securities के धारक और ऑफ़िस मालिकों को उधार देने वाले बैंक उनके पीछे खड़े हैं।

SoftBank दूसरा बड़ा हारने वाला है। उसने सालों में इक्विटी में अरबों लगाए और क़र्ज़ व क्रेडिट सहायता दी, जिनमें से ज़्यादातर अब थोड़ी क़ीमत का है। WeWork के बॉन्डधारकों को एक पुनर्गठन का सामना है जिसमें कुछ से उम्मीद है कि वे अपने दावे पुनर्गठित कंपनी में इक्विटी से बदल लेंगे, जबकि मौजूदा शेयरधारकों के शून्य होने की संभावना है।

डॉटकॉम बस्ट से एक मिसाल

यह मॉडल पहले भी विफल हुआ है। सर्विस्ड-ऑफ़िस कंपनी Regus ने 2003 में डॉटकॉम बस्ट के बाद अपनी अमेरिकी शाखा को Chapter 11 से गुज़ारा, जब बस्ट ने उसके केंद्र ख़ाली कर दिए और उसके पास लंबी लीज़ और गिरती माँग रह गई। मूल कंपनी बची, आंशिक रूप से समय के साथ प्रबंधन और फ़्रैंचाइज़ समझौतों की ओर बढ़ने से, जिनमें मकान मालिक जोखिम साझा करते हैं। सबक़ यह था कि फ़्लेक्सिबल ऑफ़िस स्थान तभी कारोबार के रूप में काम करता है जब ऑपरेटर सारी दीर्घकालिक लीज़ अपनी बैलेंस शीट पर न ढोए।

फ़्लेक्सिबल ऑफ़िस का तर्क

जवाबी तर्क यह है कि फ़्लेक्सिबल स्थान की माँग असली है और बढ़ सकती है। हाइब्रिड काम में जाती कंपनियाँ छोटी प्रतिबद्धताएँ और ऊपर-नीचे पैमाने की क्षमता चाहती हैं, और कई स्टार्ट-अप और सैटेलाइट टीमें लंबी लीज़ पर हस्ताक्षर न करना पसंद करती हैं। इस नज़रिए से WeWork की समस्या उसकी लागत संरचना और क़र्ज़ थी, उसका उत्पाद नहीं, और कम, सस्ती लीज़ वाली छोटी कंपनी बच सकती थी। यह शायद सही है। पर यह मूल ढाँचे को नहीं बचाता, जो मानता था कि अल्पकालिक ग्राहक हर आर्थिक माहौल में दीर्घकालिक प्रतिबद्धताएँ भर देंगे।

जिन संकेतकों पर नज़र रखनी है वे हैं WeWork कितनी लीज़ अस्वीकार करती है, जिन्हें वह रखती है उनसे कितनी किराया कटौती जीतती है, उसके सुरक्षित उधारदाताओं की वसूली, और क्या समान ढाँचे वाले अन्य फ़्लेक्सिबल-ऑफ़िस ऑपरेटर अपने मकान मालिकों से दबाव में आते हैं।

टेक कंपनी की चमक हटाएँ, तो WeWork लंबी लीज़ और छोटे किराए के बीच के अंतर पर एक लापरवाह दाँव थी। उसके मकान मालिक अब लागत का बड़ा हिस्सा उठाएँगे, और दूसरी फ़्लेक्सिबल-ऑफ़िस फ़र्मों के उधारदाताओं को ध्यान देना चाहिए, क्योंकि यही लीज़ सीमा किसी भी ऐसे ऑपरेटर पर लागू होगी जो WeWork के बाद अदालत जाएगा।