ब्रिटिश घर-मालिकों को दर-वृद्धि सबसे तेज़ क्यों लगती है

दो-साल के गिल्ट यील्ड 5.5 प्रतिशत की ओर चढ़ रही हैं, जो 2008 के बाद उनका सबसे ऊँचा स्तर है, और ब्रिटिश घर-मालिक इसे दुनिया के अमीर देशों में लगभग किसी भी दूसरी जगह के उधारकर्ताओं से तेज़ी से महसूस कर रहे हैं। मौद्रिक नीति उन्नत अर्थव्यवस्थाओं में शायद ही बराबरी से काटती है। ब्रिटेन में वह सबसे पहले परिवार को काटती है, और इसका कारण है औसत मॉर्गेज की छोटी उम्र।

आधे अंक का झटका

ताज़ा दौर की बिकवाली महंगाई के आँकड़ों से शुरू हुई। मई तक के साल में उपभोक्ता कीमतें 8.7 प्रतिशत बढ़ीं, और कोर महंगाई 7.1 प्रतिशत पर चढ़ी, जो 1992 के बाद उसका सबसे ऊँचा स्तर है। बैंक ऑफ़ इंग्लैंड ने 22 जून को बैंक रेट को आधा अंक बढ़ाकर 5 प्रतिशत किया, जो ज़्यादातर अर्थशास्त्रियों की उम्मीद से बड़ा कदम था। बाज़ारों ने इस कदम को इस बात का संकेत माना कि और आएगा, और गिल्ट कर्व के पूरे छोटे सिरे को ऊपर की ओर नए सिरे से तय किया।

दो-साल की यील्ड घरों के लिए मायने रखती है, क्योंकि वह उन स्वैप दरों को लंगर देती है जिनसे उधारदाता फ़िक्स्ड-रेट मॉर्गेज की कीमत तय करते हैं। जब वह उछलती है, तो बैंक और बिल्डिंग सोसाइटियाँ कुछ ही दिनों में अपने उत्पादों के दाम नए सिरे से तय करते हैं, और कुछ नए दाम तय करते समय उन्हें पूरी तरह बिक्री से हटा देते हैं। पिछली शरद में भी उधारकर्ताओं ने यही देखा था, जब सितंबर के मिनी-बजट ने गिल्ट यील्ड आसमान पर पहुँचाई और सैकड़ों मॉर्गेज उत्पाद रातों-रात गायब हो गए। इस बार कारण राजकोषीय विश्वसनीयता के बजाय घरेलू महंगाई है, जिससे समायोजन उलटना कठिन है।

दो-साल के फ़िक्स, जल्दी दर्द

अमेरिकी घर-मालिकों ने तीन प्रतिशत पर तीस-साल के मॉर्गेज लॉक किए हैं। ब्रिटिश उधारकर्ता लगभग पूरी तरह दो से पाँच साल चलने वाले फ़िक्स्ड सौदों पर निर्भर हैं। जब वे सौदे खत्म होते हैं, तो लाखों परिवार सीधे उस दर पर चले जाते हैं जो बाज़ार अब वसूलता है। मासिक भुगतान में उछाल सीधे खर्च वाले पैसे से आता है। वह कॉर्पोरेट मुनाफ़ों को पूरी तरह छोड़ देता है और हाई स्ट्रीट पर गिरता है।

near-zero दरों के दौर में फ़िक्स करने वालों के लिए यांत्रिकी निर्मम है। 2021 के मध्य में दो-साल का सौदा लेने वाला उधारकर्ता एक ऐसी दर चुका रहा था जो एक या दो से शुरू होती थी। इस गर्मी में उपलब्ध नया सौदा कई अंक ऊँची दर पर है, और एक सामान्य पुनर्भुगतान मॉर्गेज पर यह हर महीने सैकड़ों पाउंड जोड़ सकता है। जो समय पर नया सौदा तय नहीं कर पाते, वे अपने उधारदाता की मानक वेरिएबल दर पर गिर जाते हैं, जो और भी ऊँची है।

अमेरिका क्यों सुरक्षित है

अमेरिका के साथ यह अंतर स्वाद का संयोग नहीं है। अमेरिकी मॉर्गेज वित्त लंबे फ़िक्स्ड-रेट कर्ज़ पर टिका है जिन्हें दरें गिरने पर बिना दंड के रीफ़ाइनैंस किया जा सकता है, और सरकारी-प्रायोजित एजेंसियाँ उन्हें खरीदती और गारंटी देती हैं। 2020 और 2021 में लाखों परिवारों ने लगभग 3 प्रतिशत के आसपास की दरों पर रीफ़ाइनैंस किया और वे दरें दशकों तक रखेंगे, जब तक वे कदम न उठाएँ। उनके लिए फ़ेड की सख़्ती मुख्य रूप से अपना घर न बेचने की वजह के रूप में दिखती है।

यह अमेरिकी उपभोग को बचाता है, पर आवास बाज़ार को जमा देता है, क्योंकि सस्ते कर्ज़ वाले मालिक उन्हें छोड़ने को अनिच्छुक हैं। ब्रिटेन की समस्या उलटी है। उसका आवास बाज़ार लगातार बदलता रहता है, पर हर बदलाव और हर रीफ़ाइनैंसिंग मौजूदा दरों को घरेलू बजट में खींच लाती है। वही नीतिगत बढ़ोतरी जो अमेरिकी खर्च को सालों में घटाती है, ब्रिटिश खर्च को महीनों में घटा देती है।

1990 से सबक

ब्रिटेन यहाँ पहले भी एक कठोर रूप में आ चुका है। 1980 के दशक के अंत में ज़्यादातर ब्रिटिश मॉर्गेज परिवर्तनशील दरों पर थे, और जब 1989 में बेस रेट 15 प्रतिशत तक पहुँचे और एक साल वहीं टिके रहे, तो भुगतान लगभग तुरंत बढ़ गए। 1990 के दशक की शुरुआत में कब्ज़े तेज़ी से बढ़े, कई सालों तक घरों की कीमतें गिरीं, और उपभोक्ता खर्च सिकुड़ा। उस अनुभव का एक हिस्सा तब से फ़िक्स्ड-रेट लेंडिंग के बढ़ने में दिखता है।

मौजूदा दौर हल्का है, क्योंकि फ़िक्स्ड सौदे समय खरीदते हैं, और क्योंकि 2008 के बाद के सुधारों के बाद उधारदाताओं को जाँचना पड़ता है कि उधारकर्ता काफ़ी ऊँची दरें झेल सकते हैं। पर खरीदा गया समय छोटा है। दो और पाँच साल के फ़िक्स पर बना बाज़ार झटके को कुछ सालों में फैला देता है, उसे सोखता नहीं, और खत्म होने वाले सौदों की कतार लंबी है।

कौन महसूस करता है, कौन नहीं

सबसे भारी बोझ उन युवा परिवारों पर पड़ता है जिन्होंने हाल में आय के मुकाबले बड़े कर्ज़ लेकर खरीदा, अक्सर लंदन और साउथ ईस्ट में। केवल-ब्याज वाले मॉर्गेज के साथ बाय-टू-लेट मकान मालिकों की लागत में और भी तीखी बढ़त आती है, और उनमें से कई इसे किराये में डालने की कोशिश करेंगे, जिससे दर्द उन किरायेदारों तक जाएगा जिनके पास कोई संपत्ति नहीं है। पूरी तरह मालिक, जो अनुपात में ज़्यादा बुज़ुर्ग हैं, अछूते हैं और बचत दरें बढ़ने पर शायद फ़ायदे में भी रहें।

सरकार ने अब तक सीधी सब्सिडी का विरोध किया है। इसके बजाय, चांसलर जेरेमी हंट ने जून के आख़िर में प्रमुख उधारदाताओं के साथ एक मॉर्गेज चार्टर पर सहमति दी, जो संघर्ष कर रहे उधारकर्ताओं को अस्थायी रूप से केवल-ब्याज भुगतान पर स्विच करने या अपनी अवधि बढ़ाने देता है, और कब्ज़ों में देरी करता है। ये उपाय हाशिये पर नकद प्रवाह आसान करते हैं। वे पैसे की कीमत नहीं बदलते, और लंबी अवधि का मतलब कुल मिलाकर ज़्यादा ब्याज चुकाना है।

लचीलेपन का तर्क

इसका एक उचित प्रतिवाद है। महामारी के दौरान परिवारों ने बचत जमा की, रोज़गार ऊँचा बना हुआ है, और बड़ा हिस्सा खुद रहने वाले मालिकों का कोई मॉर्गेज ही नहीं है। हाल के सालों में कई उधारकर्ताओं ने पाँच-साल के फ़िक्स पर स्विच किया है, जिसका मतलब है कि दो-साल के मॉडल के सुझाव से कम हिस्सा किसी एक साल में दोबारा तय होता है। इस नज़र से निचोड़ असली होगा पर संभालने योग्य, विकास पर बोझ, न कि मंदी।

यह पूरी अर्थव्यवस्था के लिए संभव है, पर यह खर्च कहाँ से आता है, इसे नज़रअंदाज़ करता है। सस्ते फ़िक्स से निकलते परिवार असमान रूप से कामकाजी आयु के वे परिवार हैं जो अपनी ज़्यादातर आय खर्च करते हैं, और उनके अतिरिक्त मॉर्गेज खर्च बचत से नहीं, रेस्टोरेंट, कपड़ों और छुट्टियों से आते हैं। कुल आँकड़े कहानी को नरम करेंगे; खुदरा और आतिथ्य के डेटा उसे ज़्यादा साफ़ बताएँगे।

जिन संकेतों पर नज़र रखनी है वे हैं मासिक महंगाई आँकड़े, बैंक का अगस्त का फ़ैसला, मॉर्गेज अप्रूवल, और UK Finance के बकाया आँकड़े। चूँकि ब्रिटिश मॉर्गेज हर कुछ सालों में रीसेट होते हैं, नीति दरों की बढ़ोतरी लगभग तुरंत घरेलू बजट तक पहुँचती है, और अमेरिका की तुलना में हाई स्ट्रीट का खर्च पहले चोट खाएगा। नुकसान इस साल की दूसरी छमाही में खुदरा बिक्री और उपभोक्ता विश्वास में दिखना चाहिए, जिसका ज़्यादातर भार युवा मॉर्गेजधारी परिवार और उनके मकान मालिकों के किरायेदार उठाएँगे।